2007年8月29日付けの八千代市都市整備建築指導課のホームページ更新情報に審査請求の口頭審査が行われたことがpdfファイルで掲載された。
平成19年度第4回八千代市建築審査会審議結果
http://www.city.yachiyo.chiba.jp/siyakusyo/kentiku/kikaku/shinnsakai/kekka/H19-shinsakai-kekka-4.pdf
口頭審査に出席したメンバーによると、かなりヒートアップし、本質にせまったとのことである。
そのため、時間も全然予定内で終わらず、延長したようです。
傍聴者も11人と多い方にはいるかも。
現在、裁決待ちですが、非常に待ち遠しいです。
この後も引き続き戦いますので、手をいろいろと考えています。
＜前回の関連記事＞
グランシティ八千代緑が丘 審査請求の口頭審査がありました。
グランシティ八千代緑が丘マンション 小出しに販売してもなかなか完売せず、未だかつて完売御礼がない。
グランシティ八千代緑が丘の人気度がはっきりとしている。
これは、今後の売れ残りをどうするかや入居者が売る場合の資産価値に問題が及ぶ。
NIKKEI NETに
連載特集 ： 第81回 未契約住戸の管理費は誰が負担する？
という記事が掲載され、大変興味深い。
マンションコミュニティの日本綜合地所ってどうですか でも議論されている。
No.563 by 匿名はん 2007/08/12(日) 12:35
要するに、特約事項に
「建物完成後６カ月間は、たとえ未契約住戸があっても売り主は修繕積立金を負担しない」という内容があったら、
売主（日本綜合地所）は未入居分の管理費や修繕積立金は一切お支払いしません。
入居者内で問題解決してください。となる。
ご確認下さい。
日本綜合地所が実用新案をとっているというバルコニーもどきについて特許庁のサイトで調べてみた。
http://www2.ipdl.inpit.go.jp/BE0/
↑ 特許・実用新案を検索するを選んで リビングバルコニー と入力してください。
考案の名称は、リビングバルコニー
内容は、あまり具体的に書かれておらず、どの部分が新案なのかが不明。
最も他のデベではこういう法令グレーの設計は行わないので、真似することはない。
新商品企画「オープンエアリビングバルコニー」導入のお知らせ/News2u.netより
http://www.news2u.net/NRR20059536.html
バルコニーの両側に吹き抜けを設置すること等により、容積に算入されない奥行き4ｍ（従来は奥行き上限2ｍ）のバルコニーを可能とし、リビングにつづく広い空間を実現。
↑日綜が自分でも容積逃れを意図しましたともとれる微妙なリリース内容。
既報の通り、実用新案をとっても法令には関係がなく、違法建築物になる可能性があります。
実用新案は、実は客寄せのためでしょう。
＜公式リリース原文＞（pdfファイルです）
http://www.ns-jisho.co.jp/ir/news/pdf/kaiji/051220.pdf
口頭審査の腹いせのような怒涛の工事騒音、振動、排気ガス
近隣住民が工事施工業者にクレームの電話を入れた。
もう数え切れないくらい入れている。
工事被害についてどう考えているのかもつもよったようです。
誠意をもって対応しているとの主張。
全く話にならない。
計画自体が地域との調和を拒絶しているように思えます。
最近、日本綜合地所のカンパニーキャッチフレーズが変更されました。
変更前
「Euro-Quality 人と街と自然、理想の調和をめざして」
変更後
「見たこともない笑顔を。」
地域との調和を断念したともとれる。
マンションだけヨーロピアンでも地域の中で調和しなければ、笑顔はこぼれない。
近隣住民が工事施工業者にクレームの電話を入れた。
もう数え切れないくらい入れている。
工事被害についてどう考えているのかもつもよったようです。
誠意をもって対応しているとの主張。
全く話にならない。
計画自体が地域との調和を拒絶しているように思えます。
最近、日本綜合地所のカンパニーキャッチフレーズが変更されました。
変更前
「Euro-Quality 人と街と自然、理想の調和をめざして」
変更後
「見たこともない笑顔を。」
地域との調和を断念したともとれる。
マンションだけヨーロピアンでも地域の中で調和しなければ、笑顔はこぼれない。
日本綜合地所のマンションは、オープンエアリビングバルコニーと称するバルコニーもどきを標準装備する場合が多い。
なぜそうするかは過去の記事を見ていただきたい。（日綜のビジネスモデルだからです）
このバルコニーもどき
実用新案をとってあたかも発明品のように宣伝しているが、なんのことはない。
常識的なデベなら建築基準法にふれる可能性のあるので避ける禁断の設計である。
実用新案をふりかざしもっともらしいが、極めて違法性が高い。
現実、わざわざ実用新案をとらなくても他のデベはこの手法を採用しないだろう。
ご存知の通り、実用新案と建築基準法は全く無関係である。
実用新案であっても建築基準法違反になるケースは有り得る。
審査請求は、2件
いずれもオープンエアリビングバルコニーに起因する容積率違反の疑い。
本日は口頭審査が行われました。
参加者は、
八千代審査会の先生５名
八千代市市役所建築指導課 複数名
処分庁および参考人のさとうベネック（施工会社）の人
審査請求人およびその補佐人
傍聴席にさとうベネックの営業、設計した東洋エンジニアリング、多分日本綜合地所（横浜支店の担当の方は欠席、今は担当が変わったのかもしれません。）
一般人（マンション紛争アドバイザー）
雰囲気は、裁判に近いですね。会議室で行いましたが、
冒頭での自己紹介で、処分庁が弁明書と異なる人だったので、いきなり会長が切り込んだ。
会長
「なぜ弁明書とは違う方が出席しているのか明確な理由を述べなさい」
会長
「何か付け足すことがあれば、短く要約して説明してください」とスタート
詳細は割愛しますが、オープンエアリビングバルコニーが従来のバルコニーとは異なることは共通認識になったような感じがします。
処分庁は、なんとバルコニーもどきの確認を断面図などで精査せず、文章で書いてある特記事項で判断するという大失態が発覚。（通常ありえないようです）
図面だとはかり間違いがあるかもしれないし、時として文章の方がいいと苦しまみれの主張
この後は、審査会の採決が郵送でくるので、待つことにします。
こちらの主張が通れば、一旦工事は中止、全面的に見直し、部屋の数を減らすことになるでしょう。階数ももちろん下がります。
いずれもオープンエアリビングバルコニーに起因する容積率違反の疑い。
本日は口頭審査が行われました。
参加者は、
八千代審査会の先生５名
八千代市市役所建築指導課 複数名
処分庁および参考人のさとうベネック（施工会社）の人
審査請求人およびその補佐人
傍聴席にさとうベネックの営業、設計した東洋エンジニアリング、多分日本綜合地所（横浜支店の担当の方は欠席、今は担当が変わったのかもしれません。）
一般人（マンション紛争アドバイザー）
雰囲気は、裁判に近いですね。会議室で行いましたが、
冒頭での自己紹介で、処分庁が弁明書と異なる人だったので、いきなり会長が切り込んだ。
会長
「なぜ弁明書とは違う方が出席しているのか明確な理由を述べなさい」
会長
「何か付け足すことがあれば、短く要約して説明してください」とスタート
詳細は割愛しますが、オープンエアリビングバルコニーが従来のバルコニーとは異なることは共通認識になったような感じがします。
処分庁は、なんとバルコニーもどきの確認を断面図などで精査せず、文章で書いてある特記事項で判断するという大失態が発覚。（通常ありえないようです）
図面だとはかり間違いがあるかもしれないし、時として文章の方がいいと苦しまみれの主張
この後は、審査会の採決が郵送でくるので、待つことにします。
こちらの主張が通れば、一旦工事は中止、全面的に見直し、部屋の数を減らすことになるでしょう。階数ももちろん下がります。
昨日の記事のように、小出しにし完売したというのは一度もありません。
１ヶ月に１０戸しか売れないとすると、販売期間１年半、つまり竣工時にかなり空き部屋があるということになります。
（空き部屋があると、管理費や修繕積み立て金は誰が払うかトラブルになるケースが多い）
販売価格○○○○〜というのは客寄せでよく使う方法、１戸でもあれば広告表示上いいのです。
ご注意下さい。
１ヶ月に１０戸しか売れないとすると、販売期間１年半、つまり竣工時にかなり空き部屋があるということになります。
（空き部屋があると、管理費や修繕積み立て金は誰が払うかトラブルになるケースが多い）
販売価格○○○○〜というのは客寄せでよく使う方法、１戸でもあれば広告表示上いいのです。
ご注意下さい。
これまでの販売しようとした戸数
第１期、第１次 30戸先着
第１期、第２次 15戸抽選 ←抽選会は2007年5月27日
第１期、第３次 10戸先着 ←6月
しばらく 動きなし
現在
先着順 1戸 ←上記の売れ残りと思われる
第2期 第1次 10戸先着
先週の金曜日にすでにチラシが入っていましたが、公式ホームページは全く更新されず。
本日ようやく第2期の案内ができたようです。
おそらく、夏休みやURL変更のバタバタでこの失態でしょう。
インターネット契約率がなんちゃらという割には、この始末。
一流企業にはほど遠いのではないでしょうか。
マンションギャラリーも少人数で自転車操業、小出しに販売せざるを得ない。
即日完売できないことははっきりわかったのだが。
第１期、第１次 30戸先着
第１期、第２次 15戸抽選 ←抽選会は2007年5月27日
第１期、第３次 10戸先着 ←6月
しばらく 動きなし
現在
先着順 1戸 ←上記の売れ残りと思われる
第2期 第1次 10戸先着
先週の金曜日にすでにチラシが入っていましたが、公式ホームページは全く更新されず。
本日ようやく第2期の案内ができたようです。
おそらく、夏休みやURL変更のバタバタでこの失態でしょう。
インターネット契約率がなんちゃらという割には、この始末。
一流企業にはほど遠いのではないでしょうか。
マンションギャラリーも少人数で自転車操業、小出しに販売せざるを得ない。
即日完売できないことははっきりわかったのだが。
2006年度のマンション管理会社ランキングを見ると、
http://d.hatena.ne.jp/flats/20070618
日綜コミュニティはありませんでした。
管理受託実績上位20社にはおよばず。
日綜コミュニティは、日本綜合地所の100％子会社ですから、まだ実績というものがついてきません。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20070618
日綜コミュニティはありませんでした。
管理受託実績上位20社にはおよばず。
日綜コミュニティは、日本綜合地所の100％子会社ですから、まだ実績というものがついてきません。
8月16日の深夜の写真である。
工事現場の駐車場事務所に明かりが点灯。
工事は、17日からなので、まだ盆休みである。
気の早い作業員が何か忘れ物を取りに来たか。それとも不法侵入か
夜間連絡先を知らないので、教えてあげられず。
物騒だ。何かトラブルになんらなければよいが、、、、、
8月16日まで盆休みでひとときの平和が訪れた。
と思ったら、夜は成田街道を走るバイクの暴走族
ウォンウォンウォン
いい加減にしてくれないか。本当に。
この写真は、先週のもの。
またも照明をつけっぱなしで帰っている。
このようなことできちんとしたマンションができると言い切れますか。
闇夜を返してください。日本綜合地所さん。
と思ったら、夜は成田街道を走るバイクの暴走族
ウォンウォンウォン
いい加減にしてくれないか。本当に。
この写真は、先週のもの。
またも照明をつけっぱなしで帰っている。
このようなことできちんとしたマンションができると言い切れますか。
闇夜を返してください。日本綜合地所さん。
弁明書と反論書が数回行われ（この間審査会では目を通されています）、いよいよ8月23日に口頭審査が行われます。
平成１９年度第４回八千代市建築審査会←クリックすると会議開催のお知らせになります。
この審査請求により、建築基準法違反（容積率違反）の裁決が行われた場合、バルコニーを撤去することになるでしょう。
その結果、価格が300〜600円下がるはずなのですが、余計な工事をするので逆に利益を確保するため値上げして半数以上が売れ残り、前代未聞のことになるでしょう。
（現実、先着10戸が全く完売の様子がありません。さらに次の販売計画のめどがたっていない←公式HPの物件概要より）
あげくのはて、日綜は、買い取り業者に流し大幅ディスカウント。
安い物件ですから、入居者のモラル 大丈夫でしょうか？
そういうことにならないように祈りたい。
＜前回の記事＞
グランシティ八千代緑が丘 審査請求 進捗状況（2007.7.20）
小塚です。
8月10日付け日経夕刊に興味深い記事があったので紹介したい。
インターネットの掲示板では、モデルルームでは説明しないようなマイナス情報が飛び交っているというのだ。
マンション検討者の半分が掲示板を利用しており、大きな影響力を持つという。
そのため、デベロッパーも無視できない存在になっている。
ただし、掲示板は匿名のため、関係者が書き込むことがあり、日によって良くなったり、悪くなったり盛り上がり方が違う。長期にわたりウォッチすることが重要と結論づけた。
まさにその通りですね。
国内最大のマンションの掲示板「マンションコミュニティ」ではグランシティ八千代緑が丘の掲示板はあまり活発に書き込みがありません。
それ自体がこのマンションの人気のなさを物語っているのだろう。
当ブログでは契約者の方や検討者の方、近隣住民の方などに対して今後も事実を伝えていきたいと思っている。
8月10日付け日経夕刊に興味深い記事があったので紹介したい。
インターネットの掲示板では、モデルルームでは説明しないようなマイナス情報が飛び交っているというのだ。
マンション検討者の半分が掲示板を利用しており、大きな影響力を持つという。
そのため、デベロッパーも無視できない存在になっている。
ただし、掲示板は匿名のため、関係者が書き込むことがあり、日によって良くなったり、悪くなったり盛り上がり方が違う。長期にわたりウォッチすることが重要と結論づけた。
まさにその通りですね。
国内最大のマンションの掲示板「マンションコミュニティ」ではグランシティ八千代緑が丘の掲示板はあまり活発に書き込みがありません。
それ自体がこのマンションの人気のなさを物語っているのだろう。
当ブログでは契約者の方や検討者の方、近隣住民の方などに対して今後も事実を伝えていきたいと思っている。
バルコニーが長いので屋根が長くなるため、日当たりが悪くなる。
なぜか透明の壁で周りからもお隣からもプライバシーなしの丸見え
下手にリフォームするなら建築基準法により違法建築物となります。
現在このバルコニーもどきは審議中であり、結果により、とり壊される可能性がある。
使用料をとる場合がある
掃除が大変というか、しにくい。掃除機もかけられない。
床はもちろんのこと透明ガラス？な壁も汚いと気になり、ストレスの原因に。
万が一の火事の際に隣のバルコニーに避難できない。（ハッチを開け下に行く設計）
透明ガラス？の耐久性が不明、定期的な交換ならそこそこの費用がかかる。
価格が300〜600万円高くなり、標準装備の場合は抱き合わせでバルコニーもどきを必ず買わなくてはならない。
長いバルコニーのせいで近隣住宅により近くなり開放性は乏しい
バルコニーに出ると、海や山が見えるわけではなく、平凡な住宅街。隣にマンション計画があるのでそれが建つとマンションを眺めるだけ。
以上の理由により、八千代のこの建築予定地にオープンエアリビングバルコニーはいりません。
海沿いの仕様をそのまま持ち込んでも意味ありません。
オープンエアリビングバルコニーの完成予想CG ←あくまでもCGイメージです。
http://www.grandcity.co.jp/sp/yachiyo/private.html
隣の空き地にマンションができたらどうしますか？
一緒に反対運動しますか？
エントランスのCGイメージ、何かがおかしい。不自然だ。
まず視点が高すぎて背が高い人でもこの角度で見ることは不可能です。
次に宗教的あるいはラブホテルを連想させるドームの位置がおかしい。
これは最上階の屋上に設置されているので下からは見えないはず。
ならば誰がみるのか意味不明。隣にマンションができた際はそこの入居者には見えるかもしれない。
それと、都心の狭い土地に建設する場合仕方なく採用するの機械式立体駐車場（3階建て、地下2階）がポプラ並木道に完全に隠されている。
これは以前のお詫び広告の通りです。
だいいちポプラ並木道がこんなにおおい繁ることはないのではないかと思う。
エントランスは巨大な立体駐車場が迎えてくれるのです。不安な人はポプラ並木道が高さ何メートルか聞いてみるといいでしょう。
検索エンジンランキング
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チェック☆ランク サーチ速報：
対象キーワード：グランシティ八千代緑が丘
対象ＵＲＬ：griffon56.blog56.fc2.com/
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特に何かしたわけではありません。
それだけ世間で注目しているということになります。
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今後も引き続き注視していきます。
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8月の工程表が8月に入ってから、ポスティングされた。
だんだんいい加減になってきている。
本来なら、１ヶ月前にくれてもいいものだ。
8月フル稼動かと思いきや、13日〜16日までの4日間は盆休みのようです。ちょっと短いかなぁ。
それにしても、１ヶ月で躯体が１階ずつ上にあがっていくようです。
内装も含め、竣工が予定日に間に合うかなぁ。
もし、テレビの写りが悪くなったら、この工事のせいです。
工事現場に問い合わせてください。
だんだんいい加減になってきている。
本来なら、１ヶ月前にくれてもいいものだ。
8月フル稼動かと思いきや、13日〜16日までの4日間は盆休みのようです。ちょっと短いかなぁ。
それにしても、１ヶ月で躯体が１階ずつ上にあがっていくようです。
内装も含め、竣工が予定日に間に合うかなぁ。
もし、テレビの写りが悪くなったら、この工事のせいです。
工事現場に問い合わせてください。
日本綜合地所とグランシティのことを知るためのブログによると、日本綜合地所が新ブランドを立ち上げ、ホームページのURLを会社名に変更したようです。
この新ブランド ヴェレーナ 読めない。書けない。覚えられない。
かな〜り わかりにくいです。
これで
今まで主力商品だった「グランシティ」はどうなるか知りませんが、グランタワー、レイディアントシティとあわせ４ブランドができたことになる。
どれも共通して、ヨーロピアンテイストで、ドル箱であるオープンエアリビングバルコニーをつけるのだろうから、消費者から見ると違いがさらにわからなくなった。
グランシティ八千代緑が丘のページによると、
なぜか、7月下旬販売予定に逆戻り、おいおい今は8月だよ。
あきれてものがいえない。
＜前回の関連記事＞
日本綜合地所よ 消費者をバカにするな
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